7일부터 분양권 전매제한 대폭 완화…실거주 의무가 발목

입력2023.04.04. 오후 12:52 수정2023.04.04. 오후 2:05

2023.3.29/뉴스1 ⓒ News17일부터 수도권지역에서 최대 10년 간 금지됐던 분양권 전매기간이 3년으로 크게 줄어든다. 비수도권 지역은 최대 4년에서 1년으로 단축된다.

다만 수도권지역에서는 분양가상한제 적용대상 주택에 대한 실거주 의무기간이 그대로 적용되고 있어 기대효과를 반감시킬 것으로 우려된다.

또 도시형생활주택에서 방 2개짜리 비중이 전체의 3분의 1 이하에서 절반 이하로 높여지고, 토지임대부 분양주택의 임대료 산정방식도 지역별 특성에 맞게 탄력적으로 운영된다.

국토교통부는 4일(오늘) 이런 내용의 ‘주택법 시행령’ 일부 개정안이 국무회의에서 의결돼 7일부터 시행된다고 발표했다.

이번 조치는 국토부가 올해 1월 초 대통령 업무보고를 통해 “집값 급등기에 도입된 과도한 규제를 정상화하고, 부동산시장 연착륙을 통해 국민 주거안정을 도모하겠다”며 내놓은 대책이다.

주요 내용을 Q&A로 정리해본다.

● 수도권 주택 전매금지 최대 10년에서 3년으로 단축

Q. 주택전매기간은 줄어든다고 하는데….

A. 그렇다. 수도권에서는 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 1년에서 1년으로 각각 단축된다.

Q. 수도권지역은 이중삼중 규제로, 적용되는 전매금지기간이 다양하고, 복잡하다. 이런 규정이 그대로 유지되나?

A. 아니다. 이번 조치를 통해 대폭 간소화된다.

Q. 어떤 식으로 정리됐나?

A. 수도권 지역의 경우 현재 투기과열지구(금지기간·5년)-조정대상지역(3년)-분양가상한제적용지역(3~10년)-민간택지(6개월~3년) 등 4개 그룹별로 기간이 다르다.

게다가 분양가상한지역은 투기과열지구(5~10년)와 기타지역(3~8년)으로 다시 나뉘고, 시세 대비 분양가 비중에 따라 전매금지기간에 차이가 있었다. 또 민간택지도 자연보전권역(6개월)과 성장관리권역 및 과밀억제권역(3년)에 따라 영향을 받았다.

앞으로는 이런 복잡한 기준은 모두 폐지되고 공공택지와 규제지역(3년)-과밀억제권역(1년)-기타(6개월) 등 3개 권역으로 단순화된다.

Q. 비수도권은?

A. 마찬가지다. 현재는 투기과열지구(5년)-조정대상지역(3년)-분양가상한지역(3~4년)-민간택지(최대 3년) 등 4개 그룹마다 다르고, 분양가상한지역과 민간택지는 세부기준이 추가로 적용됐다.

앞으로는 공공택지 및 규제지역(1년)과 광역시 도시지역(6개월)으로 간소화되고, 나머지 기타지역에는 아예 전매제한금지기간이 적용되지 않는다.

● 수도권지역은 실거주 의무 적용 따져봐야

Q. 이번 조치는 언제부터 시행되나?

A. 시행령 개정안이 공포되는 시점은 7일이다. 즉 7일부터 적용된다는 뜻이다. 하지만 이전에 공급된 주택에 대해서도 소급 적용된다. 즉, 현재 입주하지 않은 상태인 아파트라면 모두 이번 조치의 적용을 받게 된다는 뜻이다.

Q. 그럼 지금부터 분양받은 지역은 마음대로 팔 수 있나?

A. 아니다. 걸림돌이 있어 주의를 필요로 한다. 수도권지역 분양가상한제 적용 대상 주택에 대해서는 2~5년의 실거주 의무기간이 아직 적용되고 있기 때문이다. 이 규정은 주택법 개정사항인데, 아직 국회에서 통과하지 못한 상태이다.

Q. 분양가 상한제 적용 대상 지역은 어디인가?

A. 일단 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 4곳이다.

Q. 그럼 나머지 지역은?

A. 올 1월 5일 이전에 수도권에서 분양한 단지 역시 실거주 의무기간을 적용하는 조건으로 입주자를 모집했기 때문에 실거주 의무가 그대로 유지된다.

즉 서울에서 1월 5일 이후 신규 분양한 아파트에 당첨됐다면, 이번 개정 시행령에 따라 전매 제한은 3년으로 줄어든다. 하지만 실거주 의무는 유지돼 입주 때 전세로 잔금을 치를 수 없게 된다.

Q. 예를 든다면….

A. 지난해 12월 분양한 국내 최대 재건축 단지로 관심을 끌었던 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공)을 참고하면 된다. 개정된 시행령에 따라 전매 제한 기간(당첨 날짜 기준)이 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 결국 올해 12월부터는 분양권을 팔 수 있게 된 셈이다.

하지만 분양 당시 실거주 의무 2년이 적용된 상태여서 주택법이 개정되지 않으면 입주일 이후 2년 거주해야만 한다. 결국 이번 개정 시행령에 따른 전매 제한 완화 조치가 무용지물이 된다는 뜻이다.

Q. 기대효과가 반감될 수밖에 없는데, 정부의 계획은?

A. 정부도 문제를 인식하고, 주택법 개정안이 빠른 시일 내 통과될 수 있도록 국회와 적극 협의해 나가겠다는 방침을 밝혔다. 하지만 야당이 다수를 차지하고 있는 상황에서는 낙관하기가 어려운 상황이다.

● 도시형생활주택에 투룸 늘어난다

Q. 도시형생활주택에서 방 2개 짜리 넓은 주택(투룸)이 늘어난다는데…

A. 그렇다. 현재 전체 세대의 3분의 1 이하로 제한된 투룸의 비중이 2분의 1로 높여진다. 도심에 주로 공급되는 도시형생활주택에 대한 수요가 늘어나는 점을 감안한 조치이다.

Q. 가뜩이나 심각한 도심 주택가 주차난을 부채질할 우려가 있는데….

A. 정부도 이를 우려해 주차장 면적을 세대당 0.6대에서 0.7대로 높였다. 이는 아파트 연립주택 다세대 주택 등 공동주택에 적용되는 기준이다.

Q. 토지임대부 분양주택 임대료 산정방식이 바뀐다던데…

A. 그렇다. 조성원가 기준으로 산정된다. 앞으로는 조성원가 이외에 감정가에 3년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용해 금액을 산정하면 된다. 이를 바탕으로 주변시세 등을 고려해 관할지역 지방자치단체장이 최종적으로 인정한 금액이 임대료가 된다.

Q. 토지임대부 분양주택이 뭔가?

A. 토지소유권은 시행사가 갖고, 건물 소유권만 분양하는 주택이다. 땅값이 원가에서 제외되는 셈이어서 분양가가 그만큼 낮아지는 효과를 기대할 수 있다. 서울시에서 주력하고 있는 반값 아파트가 대부분 이런 유형이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

기사 출처:

7일부터 분양권 전매제한 대폭 완화…실거주 의무가 발목

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